ما هو الرهن العقاري

هو اتفاق قانوني بين طرفين، يقترض خلاله الطرف الأول من الثاني، على أن يكون هذا القرض مضمونا بوحدة عقارية أو بناء. وفي هذه الحالة يكون العقار هو ضمان القرض، ولا يجوز للطرف الأول التصرف في هذا العقار الذي يملكه والذي أصبح ضماناً لقرضه، إلا بعد سداد مبلغ القرض كاملاً في المواعيد المحددة.

كما لا يجوز للطرف الثاني التصرف في العقار أو بيعه إلا بعد الحصول على أمر حجز من المحكمة يأذن له بالبيع، وذلك في حالة تخلف الطرف الأول (المقترض) عن سداد القرض، بالإضافة إلى القرض. ضرورة تحديد الرهن لمدة زمنية، حتى يتمكن الطرف الأول أو المقترض من استرداد العقار بعد سداد قيمة القرض.

ما هي شروط الرهن العقاري؟

ولمواصلة الحديث عن موضوع ما هو الرهن العقاري لا بد من معرفة الشروط اللازمة له. هناك مجموعة من الشروط التي يجب توافرها حتى يتم الرهن بشكل صحيح، وهي كما يلي:

ويجب أن يتم سداد القرض في الوقت المحدد، حتى يتمكن من تحصيل رهنه العقاري. فإذا لم يتمكن من ذلك، يقوم الدائن ببيع العقار حتى يتمكن من تحصيل قيمة القرض.
ويجب أن يكون هناك عقد بين الطرفين، الدائن والمدين، على أن يتضمن العقد كافة تفاصيل القرض، بما في ذلك تفاصيل قيمة الدين ومواعيد السداد وغيرها.
ويستمر الرهن في جميع الأحوال، حتى في حالة وفاة الدائن أو المدين، وفي هذه الحالة ينتقل الدين إلى الورثة.
لا يتم إلغاء الرهن العقاري على العقار حتى يقوم المدين بسداد قيمة القرض بالكامل مع فوائده المدرجة في العقد.
إذا زاد سعر العقار مع مرور الوقت أثناء الرهن، فإن هذه الزيادة هي حق للمالك، أما إذا انخفضت قيمة العقار لأي سبب من الأسباب، فيجب على المدين (المقترض) تعويض هذا النقصان للدائن.
إذا كان المقترض غير قادر على سداد قيمة القرض، يحق للدائن حجز العقار وله الحق في التصرف فيه، ولكن قبل ذلك يجب عليه إنذار المدين.

مصطلحات هامة في الرهن العقاري

وبعد أن تعرفنا ما هو الرهن العقاري، يمكننا أن نتحدث عن أهم المصطلحات التي تستخدم في هذا الأمر، وهي كما يلي:

1- مصطلح الإطفاء

يستخدم هذا المصطلح في الرهن العقاري، إذا تم سداد قيمة القرض بالكامل، على شكل أقساط، في فترة زمنية محددة. وقد تمتد هذه الفترة لمدة 15 أو 20 أو 30 سنة.

وتنقسم قيمة الأقساط بين سداد جزء من أصل القرض وجزء من الفوائد الناتجة عن القرض. عندما يتم استهلاك الرهن العقاري، فهذا يعني أن المدين قد قام بدفع قيمة الرهن العقاري بالكامل.

2- معدل النسبة السنوية

وهذا المصطلح هو مقياس أوسع وأشمل للاهتمام. يعكس معدل النسبة السنوية تكلفة اقتراض الأموال، ويتضمن نقاط الخصم والرسوم والعديد من الأشياء الأخرى التي تأتي مع القرض.

3- مدة الاشتراك

ويسمى أيضاً بالاكتتاب العقاري، وهي عملية يقوم بها الدائن أو البنك، من أجل تقييم المخاطر الناتجة عن تقديم هذا القرض، ويدخل في ذلك عوامل كثيرة، مثل التقرير الائتماني، وكذلك دخل المقترض وقيمة الضمان بالإضافة إلى قيمة القرض نفسه.

أنواع الرهن العقاري

ولا بد من التعرف على أنواع الرهن العقاري، بعد الإجابة على سؤال: ما هو الرهن العقاري، والذي يأتي على النحو التالي:

الرهن العقاري الثابت: وهو رهن تبقى فيه قيمة الفائدة ثابتة طوال مدة الرهن، ولا تنقص ولا تزيد.
الرهن العقاري المرن: وفي هذا النوع يمكن أن تتغير قيمة الفائدة طوال مدة القرض، ويمكن أن تزيد أو تنقص، بالإضافة إلى قدرة المقترض على سداد الأقساط في أي وقت، وليس من الضروري أن تكون الأقساط في أوقات محددة.
رهن الحساب الجاري: يتم سحب قيمة الأقساط بمجرد دخول الأموال إلى الحساب الجاري للمقترض.
الرهن العقاري المرن التقليدي: وفيه يتم تغيير قيمة الرهن العقاري ويمكن زيادتها إذا رغب المدين في ذلك، دون فرض أي غرامات عليه.
استرداد الرهن العقاري: يقوم فيها المدين بسداد أقساط أو دفعات شهرية بقيمة محددة تشمل جزء من قيمة القرض وجزء من الفائدة.

مخاطر الرهن العقاري وعيوبه

وبطبيعة الحال، هناك عدد من السلبيات في الأمر، فإلى جانب مشكلة عدم قدرة المقترض على سداد الأقساط وتمكن الدائن -الذي غالبا ما يكون البنك- من الاستيلاء على العقار وبيعه، هناك المزيد العيوب، والتي من الممكن أن تكون عيوب لكلا الطرفين، وهي كما يلي:

وقد يحدث ركود عقاري، مما يؤدي إلى انخفاض قيمة العقار المرهون، مما يؤدي بالطبع إلى انخفاض قيمة القرض، وبالتالي يصبح لزاماً على المقترض تعويض هذه الخسارة للدائن.
ومن الممكن أن يمتنع المدين عن السداد إذا انخفضت قيمة العقار، مما يسبب خسارة للدائن (البنك).
ومن الممكن أن يقدم البنك المزيد من التسهيلات التي تزيد قيمتها عن قيمة العقار، مما قد يؤدي إلى عدم قدرة المقترض أو عدم رغبته في السداد.
يمكن أن تتغير قيمة الفائدة على القرض مع مرور الوقت، وتصبح مشكلة إذا ارتفعت قيمة الفائدة وأصبحت أعلى من قدرة المقترض على السداد.
بالإضافة إلى صعوبة تحويل العقارات إلى سيولة في حال الاستيلاء عليها.

الفرق بين التمويل العقاري والتمويل العقاري

كثيراً ما يتداخل الأمر ويحيّر الكثير من الناس، ولكن هناك اختلافات كثيرة بينهم، ومن أهم هذه الاختلافات ما يلي:

في حالة الرهن العقاري يمكن استخدام الأموال المقترضة لأي غرض، وليس هناك أي قيد في هذا الأمر، أما في حالة التمويل العقاري فإن الأموال التي يتم اقتراضها تكون لغرض محدد وهو الحصول على منزل أو عقار.
وفي حالة التمويل العقاري، تبقى ملكية العقار محل التمويل لدى الممول أو البنك، حتى يتم سداد قيمة التمويل بالكامل. أما في حالة الرهن العقاري، فإن الملكية تكون للمقترض، ولا تنتقل إلى الدائن إلا في حالة عدم قدرة المقترض على سداد الدين.

ما هي شروط التمويل العقاري؟

بعد أن تعرفنا على ما هو الرهن العقاري، وكذلك الفرق بينه وبين التمويل العقاري، نتعرف على شروط الحصول على التمويل، وهي كما يلي:

ألا يقل عمر المستفيد عن 21 عاماً، ولا يزيد عن 60 عاماً للموظفين، و65 عاماً في حالة أصحاب الأعمال.
وتمثل قيمة الدخل فرقا في هذا الأمر، حيث يجب أن تغطي قيمة الدخل الأقساط، كما يجب أن تكون قيمة الدخل ضمن الشريحة المستهدفة من هذا التمويل، حيث تحدد بعض البنوك شريحة معينة لدخل المستفيدين.
في كثير من الأحيان يجب على العميل دفع نسبة من التمويل في البداية للتأكد من الجدية، وتصل هذه النسبة في بعض الأحيان إلى 20%.
لا يجوز التصرف في العقار الذي يتم تمويله إلا بعد فترة محددة.

ومن خلال التعرف على ما هو الرهن العقاري، أدركنا أن هناك العديد من الطرق والتسهيلات التي يمكنك من خلالها الحصول على تمويل لتلبية احتياجاتك مهما كانت، فضلا عن أهمية التمويل العقاري في الحصول على السكن، حيث أن البنوك دائما والعمل على تطوير وتحسين هذه الخدمات.