كيف تحدد القيمة الحقيقية للعقار؟ ما هي الطريقة بالنسبة للبنوك؟ إن تحديد قيمة العقارات مسؤولية كبرى، وعلى أساسها يتم تحديد النجاح أو الفشل المتحقق في هذا المجال. ويجب اتباع أساليب ذات أسس سليمة وممكنة، وهذا ما حرص موقعنا على تحقيقه في الإجابة على سؤال كيفية تحديد القيمة الحقيقية للعقارات.
محتويات المقالة
كيف تحدد القيمة الحقيقية للعقار؟
قبل البدء في الإجابة على سؤال كيفية تحديد القيمة الحقيقية للعقارات، سنوضح في البداية أنه لكي يتم تحقيق أرباح كبيرة في مجال الاستثمار العقاري، يجب أولاً تقدير العقار من خلال إعطائه القيمة التي يليق به ويستحقه.
يتم إعطاء العقار القيمة التي يستحقها من خلال النظر إلى المستقبل لبضع دقائق وإجراء التخمينات المناسبة، مما يساعد في إجراء تقدير جيد لقيمة العقار بشكل يحقق الربح دون التقليل من سعره والتسبب في خسارة أو المبالغة فيه عن الحد المسموح به، مما يزيد من صعوبة بيعه. .
ومن الجدير بالذكر أن تقييم عقار من حيث التفضيل هو أمر صعب التحقيق، حيث يتضمن كل عقار ميزاته الخاصة التي تجعله مختلفًا عن العقارات الأخرى، مما يجعل تقديره على أساس الميزات أمرًا صعبًا.
كما أن هناك من يتبع أسلوب تقدير قيمة العقار على أساس أسلوب العرض والطلب. تعتبر هذه الطريقة من الطرق الناجحة وتكون من خلال التعرف على الأسعار الموجودة ضمن نفس إطار المواقع، ولكنها قد لا تأتي دائماً بالنتائج المرجوة.
ونظراً لصعوبة الوضع لا بد من إتباع مبادئ تساعد على تحديد قيمة العقار الذي يحقق الربح المطلوب، وسيتم التعرف على هذه الأسس تدريجياً من خلال البدء بالإجابة عن كيفية تحديد القيمة الحقيقية للعقارات والتي سيتم عرضها في السطور التالية.
كيفية مقارنة العقارات
التقييم بشكل عام وبكافة الأساليب يبدأ بجمع كافة البيانات وتحليل تلك البيانات بطريقة منظمة، مع توفير كافة التفاصيل المتعلقة بالعقار، مما يجعل عملية التقييم تتم بطريقة سهلة.
لنبدأ بشرح عملية المقارنة بين العقارات، والتي تتم فقط في حالة العقارات الواقعة ضمن موقع العقار المراد بيعه، حيث في هذه الطريقة تتم المقارنة التقليدية مع عقار آخر، مما يتطلب التشابه من حيث الخصائص والتي تم بيعها مؤخرا. .
لكن المقارنة المشتركة التي تم ذكرها في السطور السابقة تتم من خلال الاعتماد على بعض العوامل الأساسية المهمة التي يجب الاهتمام بها عند القيام بعملية البيع، وهنا سنعرض تلك العوامل من خلال النقاط التالية:
- وجود خصائص متشابهة بين العقار المراد بيعه والعقار الذي يتم مقارنته به.
- إتمام عملية بيع العقار المقارن في الأيام السابقة للأيام التي تم فيها اتخاذ قرار بيع العقار الجديد.
- يجب أن يكون بيع العقار قد تم في ظل ظروف مماثلة لظروف السوق للعقار المراد بيعه.
- يجب إجراء المقارنة بين عدة خصائص بنفس الشروط السابقة وعدم الاعتماد على خاصية واحدة.
وفي حالة عدم وجود مقارنة بين الخصائص، تجدر الإشارة إلى أن هذا لا يحدث كثيرًا، وقد لا يحدث على الإطلاق. ومن الممكن أن تتم المقارنة من حيث عوامل أخرى، وتتضح هذه العوامل في النقاط التالية:
- عمر المبنى.
- حالة المبنى مقارنة بالحالة التي كان عليها المبنى المباع.
- مميزات العقار من حيث المساحة، الموقع، المناظر الطبيعية التي يطل عليها العقار، ونوعية الكسوة.
- التاريخ الذي يتم فيه البيع لأن العديد من التغيرات الاقتصادية قد تحدث بين الحين والآخر، والتي يتم ملاحظتها في تاريخ المقارنة وتاريخ بيع العقار مقارنة به.
الطريقة القائمة على التكلفة
وهي من الأساليب التي تعود بالنفع الكبير وتحقق أرباحاً ضخمة لمن يستخدمها في بيع العقارات، ويتم الرد عليها دون التفكير في التساؤل عن كيفية تحديد القيمة الحقيقية للعقارات.
وذلك لأن هذه الطريقة تعتمد على تحديد القيمة الحقيقية للعقار الذي تم إعادة تأهيله وتجديده، على أساس تقديرات مستقلة ومنفصلة تخص العقار والأرض، ومن النقاط المهمة التي لا غنى عنها ويراعى في هذه الطريقة أيضاً: أن يكون هو ما يستخدم فيه الدواء.
حيث أن المشتري لا يدفع أي مبلغ على العقار بهذه الطريقة إلا بعد احتساب إجمالي كل من الأرض وتكلفة بناء العقار معًا، وتستفيد هذه الطريقة من العقارات التي لا يتم بيعها بشكل مستمر، مثل عقارات المدارس، عقارات المباني الحكومية، والمراكز الطبية، وما يندرج تحت تلك الأنواع من العقارات.
وفي طريقة التكلفة يتم تقدير البناء باستخدام طريقة التكلفة للمتر المربع، والتي يتم من خلالها تقدير تكلفة المواد والعمالة والربح والتركيب.
ولكن يجب العلم أنه في هذه الطريقة يتم تخفيض سعر العقار بناء على مدة استهلاكه والحالة التي وصل إليها بعد الاستهلاك، لأن هذه العوامل تعتبر من الأمور السلبية التي تؤثر في تقدير قيمة العقار والتي تؤثر على تسليط الضوء على الميزات التي لديها.
وبتلخيص ما ورد في هذا الأسلوب يمكننا أن نوضح أن هذا الأسلوب يعتمد على بعض العوامل والقواعد الأساسية التي يجب اتباعها للسير على نهجه، والتي تتجلى في ما يلي:
- معرفة قيمة الأرض المادية التي بني عليها العقار.
- تحديد التكلفة المطلوبة لبناء العقار في الوقت الحالي، ومراعاة التحسينات التي يحتاجها الموقع.
- تحديد تكلفة السلعة التالفة التي سيحتاج المشتري إلى إصلاحها أو إعادة تأهيلها، مع الأخذ في الاعتبار تلك التكلفة التي سيتحملها المشتري.
- تحديد تكلفة الضرر وتخفيضها من قيمة الأرض والبناء أيضاً. ومن ثم يتم تقدير قيمة العقار، والتي سيكون في هذه الخطوة هو السعر الإجمالي الذي تم بيعه به.
طريقة الدخل المستقبلي
ومن بين الطرق التي لا تفيد إلا العقارات السكنية ومراكز التسويق والمكاتب أيضاً، وبالنسبة لجميع أنواع العقارات المذكورة سابقاً، يمكن الاستنتاج أن هذه الطريقة يتم اتباعها مع العقارات التي يتوقع البائع أن تحقق دخلاً جيداً في المستقبل، بالإضافة إلى ذلك مع مراعاة تلك النفقات. متوقعة وثابتة.
وتتطلب هذه الطريقة بعض الخطوات المتسلسلة التي يجب اتباعها حتى نتمكن من تنفيذها بنجاح ودقة. والخطوات هي كما يلي:
- الدخل المحتمل للمشروع إجماليًا، بما في ذلك العام بأكمله.
- التنبؤ بالخسارة الأولى المتوقع حدوثها في حالة تحصيل الإيجارات وإجراء بعض أعمال الصيانة وما شابه ذلك.
- تحديد تكلفة مصاريف التشغيل السنوية والتي يتم احتسابها من صافي الدخل التشغيلي السنوي.
- توقع المبلغ الذي سيدفعه المستثمر.
- اتبع صيغة الرسملة وقم بتطبيقها على الدخل التشغيلي للسنة.
طرق أخرى لتقييم قيمة العقارات
وبما أن الكثير من الأشخاص من غير المرجح أن يقوموا بتقييم العقارات بشكل شخصي، ولتفادي أي خطأ يمكن أن يحدث في هذا الأمر، فقد قدمنا من منطلق الإجابة على كيفية تحديد القيمة الحقيقية للعقارات، طرق أخرى مختلفة يمكن للبائع أن يقوم بها اتبع ذلك بالاعتماد على أشخاص آخرين، ومن خلال اتباع النقاط سيتم تحديد الطرق التالية:
- اذهب إلى شركة عقارية موثوقة، فهي تمتلك القدرة الهائلة على تقدير قيمة العقارات، ويتم ذلك من خلال البيانات المتوفرة لديها من خلال معرفة السوق بسبب الخبرة في ذلك المجال، مما يساعدها على تقدير العقار بدقة .
- التوجه نحو أدوات التقييم المتاحة على الإنترنت، والتي تتميز باحترافية عالية في مجال التقييم العقاري، حيث تستخدم إحصائيات محددة تجرى على العقار المراد بيعه وتحدد القيمة الدقيقة.
- اذهب إلى المكاتب في ذلك المجال واستعين بمثمن عقاري ذو خبرة ومهنية في تقييم أسعار العقارات، فهو يمتلك العوامل الخاصة في تقييم قيمة العقار التي تحدد قيمة العقار وتعود على البائع ربحاً سعر.
تحديد قيمة العقارات من خلال البنوك
وفي حال عدم التمكن من تحديد القيمة الصحيحة للعقار يمكن الاستعانة بالبنك في هذا الأمر، حيث أن العديد من الأشخاص الذين أرادوا بيع عقاراتهم بعد تجديدها توجهوا إلى البنوك لمساعدتهم في هذا الأمر ووجدوا ذلك :
تعتمد البنوك على الشركات المتخصصة في مجال التقييم العقاري، كما أظهرت مهارات فائقة من حيث الاعتماد على العديد من الأساليب المختلفة. وقام أحدهم بإجراء فحص دقيق وتفتيش شامل للعقار للتأكد من إمكانية…